SHOB et SHON c’est fini ! Tout sur la nouvelle surface de plancher

Comment s’y retrouver dans les surfaces lors de la construction de votre maison ? SHOB, SHON, SHAB, surface Carrez,… Non seulement personne ne comprend à quoi correspond chaque surface mais en plus leur calcul est  complexe. Pourtant, jusqu’à peu, elles étaient indispensables dans toutes les démarches de construction. C’est en partie dans un but de clarification que, depuis le 1er mars 2012, les surfaces SHON et SHOB sont remplacées par une seule, appelée « surface de plancher ». Nous allons essayer ici d’exposer très simplement ce qui change entre ces mesures, leurs avantages, leurs inconvénients, et les débats qui les opposent.

Comment sont calculées ces surfaces ?

SHOB (Surface Hors Œuvre Brute)

C’est la surface la plus extensive : elle inclut toutes les surfaces couvertes, closes ou non-closes (balcons, toitures-terrasses, loggias…), aménageables ou pas (sous-sols, combles), ainsi que l’épaisseur des murs (mesure dite « au nu extérieur »). Elle représente donc presque la totalité de la surface construite. Seules sont exclues les parties (de terrasse par exemple) qui ne sont pas couvertes par la toiture, ou encore les trémies (vides servant à l’arrivée d’un escalier ou d’un ascenseur).

SHON (Surface Hors Œuvre Nette)

Le but de la SHON est de se rapprocher de la surface réellement occupée par les usagers. Elle se calcule en retranchant de la SHOB certaines surfaces. Elle ne comprend que les parties closes, couvertes et aménageables, de plus de 1,80m de hauteur de plafond.

Attention, l’épaisseur des murs est toujours comprise dans la SHON. On déduit aussi les surfaces utilisées pour le stationnement (garage), les sous-sols lorsqu’il n’y a pas d’ouverture extérieure ou encore les locaux agricoles. Enfin, on fait une déduction « forfaitaire » de 5% pour représenter la surface occupée par les murs et l’isolation. Les logements respectant l’accessibilité aux personnes handicapées peuvent aussi déduire 5 m² de surface.

SHONRT (Surface Hors Œuvre Nette au sens de la RT 2012)

Depuis la fin 2011, l’obtention du label BBC-Effinergie prend en compte une surface un peu différente de la SHON classique pour s’adapter à la nouvelle Règlementation Thermique 2012. La déduction forfaitaire de 5% ainsi que celle pour les logements accessibles aux handicapés sont supprimées. Mais sont déduites les surfaces non-aménagées (et pas non-aménageables) et les vérandas non-chauffées. La SHONRT n’est pas remplacée par la surface de plancher, car c’est la base des calculs du label BBC et de la RT 2012.

La définition de la SHONRT fait appel à la SHOB et donc à un article du code de la construction qui a été supprimé. Le ministère a cependant émis une note qui confirme que la SHONRT se calcule bien à partir de l’ancienne SHOB. On n’a donc pas terminé de se mélanger les pinceaux…

SHAB (Surface habitable)

La surface habitable se rapproche le plus de l’espace réel de vie. Par rapport à la SHON, on exclut simplement l’épaisseur des murs (mesure dite « au nu intérieur ») et des cloisons (murs intérieurs), ainsi que l’embrasure des portes et des fenêtres.

SDP (Surface de plancher)

A compter du 1er mars, la SHON et la SHOB sont supprimées et remplacées par une seule mesure, la « surface de plancher ». Attention, en aucun cas la surface habitable (SHAB) ou la SHONRT ne subissent le même sort. Comme la SHON, la surface de plancher n’englobe que les surfaces closes et couvertes, sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80m Un changement principal est à dénoter : l’épaisseur des murs extérieurs (façades) est déduite. Par contre, les cloisons intérieures sont comptées dans la surface de plancher. En contrepartie, les caves des maisons individuelles sont incluses dans la surface de plancher. Pour les habitats collectifs, certaines dispositions complexes sont aussi apparues.

Emprise au sol

Une nouvelle notion apparaît, celle d’emprise au sol. Selon le Code de l’urbanisme, c’est la « projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus ». Il faut préciser que, si les simples débords de toiture ne doivent pas être pris en compte, un porche ou un débord à piliers en font partie. Les terrasses de plain-pied, par contre, n’y sont pas comptabilisées. Ci-contre, la surface de l’emprise au sol est grisée. Mais attention, cette notion est encore discutée et controversée, et aucune circulaire n’a encore véritablement éclairci ce point.

Les conséquences de la réforme

Selon le gouvernement, le fait de ne pas prendre en compte l’épaisseur des murs de façade doit inciter à bien isoler, car aujourd’hui, contraints par le coefficient d’occupation des sols (COS), certains maîtres d’ouvrage choisissent une mauvaise isolation pour amincir  les murs et laisser plus de place à la surface habitable. Puisque le COS se basera désormais sur des m²/SDP et non plus sur des m²/SHON, les murs pourront être aussi épais que nécessaires, et cela devrait engendrer des économies d’énergie. De plus, la surface de plancher est globalement inférieure à la SHON, donc elle engendrera, pour Benoist Apparu, un bonus de constructibilité d’environ 10%. Pour finir, la surface de plancher met fin à l’ambigüité entre SHOB, SHON. Une mesure unique devrait en effet être plus pratique.

Mais les implications de la surface de plancher sont beaucoup plus larges. En effet, le nouveau système a des répercussions sur les taxes, sur les études d’impact, sur les conditions de délivrance d’un permis de construire, sur de nombreux pans de la règlementation en matière de construction. Par exemple, ci-dessous, on peut voir les nouvelles conditions du droit à construire dans le neuf. Pour une extension, il faut aussi savoir que la surface pour laquelle il devient obligatoire de déposer un permis de construire est passée de 20m² à 40m².

De même, la TVA réduite sur les travaux de construction a pris comme surface de référence la nouvelle surface de plancher, ce qui a conduit à certaines modifications. Le taux réduit de 7% s’applique désormais aux surfaces de plancher inférieures à 1,80m, ainsi qu’aux vérandas, à certaines conditions. Par contre, il ne s’applique plus pour la construction d’une terrasse.

La surface de plancher est cependant aussi source de débats, notamment autour de la question du recours à un architecte dans la construction. Depuis 1977, le seuil au-dessous duquel consulter un architecte n’est pas obligatoire est fixé à 170m². Au départ, la prise en compte de la surface de plancher et de l’emprise au sol dans le calcul provoquait une augmentation du nombre de projets qui devraient désormais être soumis à un architecte. Cependant, le gouvernement a corrigé ce point, en enlevant les espaces de stationnements ou les surplombs de l’emprise au sol dans ce cas précis. Pour les architectes, cela signifie une baisse du nombre de leurs études, ce qui n’est pas acceptable. Plus largement, c’est la question de la qualité de l’habitat qui est posée, car les architectes se veulent garants de l’intérêt collectif, de la qualité environnementale, voire de la tradition du bâti. Enfin, quelques petits points de déception sont soulignés par quelques-uns, comme l’absence d’une déduction de surface récompensant l’accessibilité pour les personnes handicapées.